Развитие рынка ипотечного кредитования: динамика выдачи ипотечных жилищных кредитов, доля просроченной ипотеки

Добрый день, уважаемые читатели finstok.ru. Рассматривая динамику кредитования физических лиц хотелось бы подробнее остановиться еще на одном, очень важном аспекте этого вопроса: рынок жилищного кредитования. Ипотека для многих из нас остается единственным инструментом решения пресловутого жилищного вопроса. В свете реальности последнего времени – повышения ключевой ставки с целью сбить панику на валютном рынке в декабре прошлого года, банки подняли ставки по ипотечным продуктам. Как следствие, ипотека стала менее доступной (в принципе, именно такой прогноз мы и давали в статье что будет с ипотекой в 2015 году).

Правительство недавно с целью поддержать рынок ипотечного кредитования (а как следствие, и строительный рынок) анонсировало программу субсидирования процентных ставок по ипотеке. Но в главное ограничение данной программы – она распространяется исключительно на новостройки.

Однако для понимания объективной картины происходящего (как мы всегда любим говорить) давайте взглянем на вопрос с точки зрения цифр.

Исходные данные для проведения анализа состояния ипотеки

На основе данных бухгалтерской отчетности банков (которые мы используем при анализе динамик привлечения вкладов и кредитования) нельзя однозначно вычленить данные по ипотечным кредитам. Но на сайте Центрального Банка Российской Федерации есть специальная страница, посвященная показателям рынка жилищного ипотечного кредитования.

Отдельно отметим следующее: не нужно путать первичный и вторичный рынок жилищного кредитования с первичным и вторичным рынком жилья :). Первичный рынок жилья, как мы помним, это рынок новостроек. Вторичный – это покупка и продажа жилья, в котором уже кто то жил.

Первичный рынок ипотечного кредитования – это непосредственно выдача кредита банком заемщику. Вторичный рынок кредитования – это так называемый рынок «рефинансирования» банками жилищный кредитов, то есть продажа ипотечного кредита как актива третьему лицу. Схема работы, при которой, в конечном счете, ипотечный кредит числится на балансе, например, Агентства по жилищному ипотечному кредитованию, достаточно распространенная, и ее не следует пугаться. Для Вас, как для заемщика, дополнительных неудобств при обслуживании кредита возникнуть не должно. В следующих статьях, мы, возможно, остановимся на этом вопросе подробнее, а пока примем как факт, что нас интересуют показатели первичного рынка жилищного кредитования.

В данных на сайте ЦБ есть разбивка по категориям кредитов: жилищные кредиты и жилищные ипотечные кредиты.

Под жилищными кредитами, согласно методологическим комментариям на этой же странице, понимаются кредиты, предоставленные физическим лицам:

- на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство(земельный кредит);

- для финансирования строительных работ (строительный кредит);

- для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

К категории ипотечных жилищных кредитов относятся жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам под залог недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

На сегодня, чтобы не перегружать статью, мы ограничимся рублевыми жилищными и ипотечными кредитами, выданные физическим лица -резидентам.

Динамика выдачи рублевых жилищных кредитов и уровень просроченной задолженности

Динамика выдачи рублевых жилищных кредитов за период с 2009 по 2015 год выглядит следующим образом. Обращаем внимания, что объем выданных кредитов – правая ось

Нельзя не отметить положительный тренд на протяжении всего исследуемого периода. При этом декабрь 2014 года бы самым «урожайный» по объему выдач. Кроме того, также выделяется определенная сезонность в выдачах – всплеск выдач в декабре с последующей стагнацией в январе.

В январе и феврале 2015 года заметна достаточно серьёзная просадка. Для того, чтобы ответить на вопрос, обусловлено это исключительно сезонным фактором, либо здесь другие причины (повышение ставок и ухудшение общей экономической ситуации) и вернется ли ипотечное кредитования к прежним уровням – необходимо будет вернуться к этим сведениям через определенный промежуток времени.

Динамика просроченной задолженности по жилищным кредитам говорит постепенном снижении уровня просрочки после сентября 2010 года. Вероятно, определенную роль внес тот факт, что именно с этой даты наблюдается постепенный рост общей задолженности по предоставленным кредитам на фоне определенного ужесточения со стороны банков показателей «качества» будущих заемщиков.

Динамика выдачи и просроченной задолженности рублевых ипотечных кредитов

Динамика выдачи ипотечных жилищных кредитов один в один повторяет график выдачи жилищных кредитов.

Аналогичная картина складывается и в динамике просроченной задолженности по ипотечным кредитам.

В целом полученная картина пока не указывает на сильное ухудшение качества ипотечных активов на балансах банков. Но не может не вызывать тревоги снижение темпа выдачи кредитов. Еще не забываем о том, что в соответствии с российской системой бухгалтерского учета к просроченной задолженности относятся просроченные платежи по основному долгу, по которым подошел срок уплаты. А так как ипотечные кредиты долгосрочные, эта цифра будет маленькой (ежемесячно погашается очень небольшая часть основного долга), хотя кредит, по которому просрочены платежи, уже не может быть отнесен к категории «первоклассных». При общем снижении качества обслуживания заемщиками жилищных кредитов (в силу ухудшения состояния экономики) показатель просроченной задолженности может расти очень быстрыми темпами.

Совсем иной выглядит динамика валютным ипотечным кредитам. Но, это уже тема следующей статьи. Оставайтесь с нами.