Что будет в 2015 году с ипотекой?

Что будет в следующем году с ипотекой? Вопрос как никогда актуальный. Скажем честно, ипотека для многих из нас была единственным шансом решить «квартирный вопрос».  Данная тема, наряду с финансовым кризисом  (а во многом, и благодаря),  является одной из «топовых» в средствах массовой информации всех уровней.  Об ипотеке спрашивали Президента,  этот вопрос непременно задают в интервью финансовым руководителям государства,  первым лицам коммерческих банков. Мнения звучат полярные – от полного исчезновения ипотеки до поддержки ее государством.   

Давайте и мы не будем выбиваться из общей канвы. Но традиционно,  взглянем на данный вопрос немного с позиции цифр.

 

От чего зависит платеж по ипотеке.

Ипотека  – это особый вид кредитования, как правило, под залог приобретаемого жилья. Собственником жилья становитесь Вы, но частично финансирует Вашу сделку Банк. Приобретаемое жилью уходит в залог Банку – как обеспечение возврата кредита. Банку  за то, что выделил Вам кредит, получает процентный доход.

До декабрьских событий среднерыночная ставка по ипотеке составляла 12% годовых (у кого то больше, у кого то меньше. Но будем ориентироваться на эту ставку).  Что это означает? Что ежемесячно на остаток основного долга начисляются проценты по указанной ставке. Часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, часть – на погашение основного долга. При этом за весь срок кредита должен быть погашен весь основной долг. Думаю, это всем понятно, и вопросов быть не должно. Если есть  - пишите в комментариях.

На каждый 1 млн. рублей основного долга ежемесячно Вы должны заплатить 1млн. руб *(12%/12 месяцев) = 10 тыс. рублей. Если ипотека берется на 2 млн. руб., то проценты каждый составят 20 тыс. рублей.  При этом эти 20 тыс. идут не на уменьшение основного долга, это плата банку за то, что пользуетесь кредитом. Но в ежемесячном платеже, кроме суммы процентов есть еще платеж по основному долгу. То есть платеж по кредиту на 2 млн. рублей при ставке 12% никак не может быть меньше 20 тысяч рублей.

Если ставка по кредиту 14% годовых, то при сумме кредита 1 млн. руб. за проценты придется заплатить 11667 рублей, а при кредите 2 млн. руб – уже 23334 рубля. Каждый один процент повышения процентной ставки приводит к увеличению процентов в ежемесячном платеже кредита суммой 1 млн. руб на 833 рубля.

 

Изменения на финансовом рынке в декабре 2014 года.

Турбулентность  финансового рынка в декабре 2014 года просто зашкаливала. Мы стали свидетелями катастрофического ослабления отечественной валюты. Началась паника. Самое страшное в панике для финансовой системы – это нерациональное поведение субъектов системы. Население, наблюдая за резким ослаблением валюты, начало «вытаскивать» деньги с вкладов и ринулось в «обменники», тем самым еще более подстегивая курс. Банки ощутили существенный недостаток ликвидности. ЦБ, пытаясь сбить панику, неожиданно для всех резко поднял ключевую ставку с 10,5% до 17%. Насколько правильные и своевременные действия – судить не будем, наверное в Центробанке сидят неглупые люди.

Ключевая ставка – один из инструментов воздействия Центрального Банка на макроэкономику. Именно по этой ставке ЦБ выдает краткосрочные кредиты коммерческим банкам.

На волне паники резко остановилось межбанковское кредитование. Казначейства банков начали закрывать лимиты друг на друга. Межбанковские кредиты – тоже один из депозитных ресурсов коммерческих банков. И это инструмент пополнения именно мгновенной ликвидности. Все банки остро ощутили недостаток ликвидности – из банков население начало забирать вклады. Реакция на изменившиеся условия – банки друг за другом методично начали поднимать ставки по кредитам.

Отличительной чертой текущего кризиса от кризиса 2008 года стало то, что он задел даже крупные системообразующие банки, в том числе лидера – Сбербанк России.  В предыдущие кризисы крупные банки только выигрывали – деньги несли к ним. В этот раз население ринулось скупать доллары.  По ставкам по вкладам для населения на первый взгляд это не прослеживается – резкого подъема ставок по вкладам в Сбербанке не было. Но если внимательно посмотреть, по каким ставкам Сбербанк привлекал кредиты у ЦБ, а также ставки по депозитам юридических лиц (по краткосрочным вкладам ставки подбирались к 30% годовых), то можно сделать вывод, что проблемы все же имеются. Причем ставки по краткосрочным депозитам в несколько раз выше ставок по длинным вкладам.

Мы рассматривали, как формируется ставка по кредиту. Напомним, что она складывается из стоимости привлеченных денег (вкладов населения, депозитов юрлиц), а также определенной процентной маржи. Стоимость привлеченных денег (ставки по вкладам) выросла. Значит, чтобы банку заработать прибыль, необходимо поднять ставки по кредитам. Что, собственно говоря, мы начинаем наблюдать.

 

Что будет с ипотекой в следующем году?

Никто лучше всего не сможет ответить на этот вопрос, как мы сами.  Логика подсказывает, что поднятия ставок по кредитам в следующем году не избежать. Скорее всего, банки не будут закрывать ипотечные программы, но ставки по ним будут запредельно высоки. Даже если предположить, что ставка по кредиту составит 20% годовых, то ежемесячно с каждого миллиона рублей основного долга в качестве процента по кредиту мы должны платить 16667 рублей. Плюс основной долг. Плюс то, что в среднем размер ипотечного кредита намного больше 1 миллиона.

Каждый для себя должен ответить на вопрос – сможет ли он обслуживать такой кредит. Только отвечать надо честно. Скорее всего, нас ожидает снижение реальных доходов  - для предприятий ставка по кредитам также поднимается. А без кредитных ресурсов некоторые предприятия неминуемо ждет банкротство. Как следствие – рост безработицы. Даже в крепких предприятиях руководство не ставит планов по резкому увеличению уровня зарплат. Таковы реалии нашего рынка.

Конечно, многое зависит от того, по какому сценарию будет развиваться кризис и насколько длительным будет период высоких ставок. А это, скажем честно, в современных реалиях сильно зависит от цен на энергоносители. Насколько они будут относительно дешевыми, и вернутся ли вообще к прежним значениям – покажет время.

С 23 декабря 2014 года Сбербанк объявил о повышении ставок по уже одобренным заявкам. В среднем ставки повысились на 2-3%. В то же время руководство Сбербанка заявляет, что готово поддерживать ипотеку даже в ущерб доходности за счет накопленной прибыли  – ниже ключевой ставки. Насколько длительно он сможет это делать, насколько хватит резервов – к сожалению, также во многом зависит от состояния глобальных финансов и цен на энергоресурсы.  

 

Вместо заключения.

Да, не очень оптимистичная получилась статья. Но не стоит забывать о том, что кризис, помимо трудностей, открывает новые возможности. Может случиться так, что именно кризис позволит решить кому то пресловутый «квартирный вопрос». И это не пустые слова  – можно вспомнить не один пример из реальной жизни, когда прошлый кризис и снижение цен на недвижимость позволило приобрести жилье некоторым моим друзьям. Может быть, и в этот кризис ситуация сложится по подобному, счастливому, сценарию.

Кроме того, на глаза недавно – буквально месяц назад, попался рекламный буклет одного из банков. Просто завалялся в шкафу. Рекламировались вклады  по 18% годовых. «Золотое было время для вкладчиков» - невольно подумалось. А ситуация складывается таким образом, что мы неожиданно опять оказались в «золотом времени».

Наверное,  самое правильное  сейчас для всех нас – становиться безудержными  оптимистами. И работать с утроенной энергией. Правда, хорошо отдохнув приближающиеся новогодние праздники.

С наступающим Новым  2015 годом!


Подписка на наши новости очень важна – она позволит не пропустить ни одной темы нашего сайта. Возможно, Вам также будут интересны  услуги в сфере финансов, которые мы готовы предложить Вам. Для более подробной информации перейдите, пожалуйста, по ссылке.

Также не забываем делиться с друзьями с помощью кнопок социальных сетей

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить